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大名城·2012年营销策略——沂水市场研究部分50p

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大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 大名城·2012年营销策略 沂水市场研究部分 2012-2-24 开发商:沂水县开成房地产开发有限公司 营销顾问:济南麦杰 贰零壹贰年贰月贰拾肆日 机密文件 房地产市场 基本特征 + 大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 住宅 市场特征 + 商业地产 市场特征 + + + 发展 历程 区域 特征 发展 现状 + + + 基本 特征 供需 特征 楼盘 个案 发展 历程 发展 现状 2012-2-24 沂水地方市场研究 对本项目营销的启迪 机密文件 第2页 大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 一、房地产市场基本特征——1、发展历程——新一轮大规模投资开发已经开始 开发时间轴 消费力新一轮快速消化,存量产 品快速消化,刺激新一轮投资 土地与房屋规模放量,宏观政策影响 高速发展后的缓冲期 市场需求旺盛 商品房开发规模进一步扩大 第二轮商品房建设高峰;也 是首次进入快速发展期 1998年国家结束福利分房 三年后引发第一轮商品房建设高峰 市政改造,拆迁带动下的大 规模房屋建设,10年间动迁 约4万余户 1979-1988年 东皋小区 2012-2-24 1989-2000年 裕丰小区 长虹小区 兴隆小区 2001-2005年 南湖庄园 胜利花园 2005-2006年 沂河明珠 机密文件 2007-2008年 教授花园 2009年 大量新楼盘 第3页 大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 一、房地产市场基本特征——2、区域特点——已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值 滨河新住宅区 水景、环境和交通优良 2012-2-24 机密文件 北部密集区 成熟的城市配套 城市中心区 成熟的城市配套 南部城乡衔接区 山景和环境优良 第4页 大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 一、房地产市场基本特征——2、区域特点——已然形成较为明显的区域特征与独立的区域价值 区域名称 区域特点 代表项目 区 域 北部密集区 有着成熟的城市配套;周边村庄、厂区密集; 有车站、医院、商业等人群带动; 包括小沂河湿地公园,有相对宽裕的土地。 御龙湾,金龙湾 金水湾,盛世豪庭 玉龙园,绿城花园 东方巴黎城 特 点 及 代 城市中心区 位于城市中心区位,有成熟的城市配套;; 是整个县城的经济、政治、文化中心; 但是土地资源有限; 东皋明珠,香港城 东方名城,沂华荣都 刘南宅,锦城花园 翰林华府,沂华名都 表 有着优良的山景、空气、自然景观; 信合家园,群星小区 项 南部城乡衔接区 目 城市向南发展,空间巨大; 有相对宽裕的土地资源 南湖庄园,胜利花园 汇源雅居,温泉小镇 滨河新住宅区 沿沂河优良的水景、空气、自然环境资源; 交通便利,是城市未来发展的中心区域; 形成初步概念的“高档区”并被市场初步认可 。 沂河明珠,滨河绿洲, 山水文园,天成家园 河东岸,(翰林华府) 2012-2-24 机密文件 第5页 一、房地产市场基本特征——3、发展现状 大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 市场放量,*谐】焖偬臼椒⒄ 08年至今,市场的最突出特征就是,新项目迅速增长,并在*两年集中放量,产品的相对丰富、选择区域的扩展、 价格缓慢而不断的增长、营销与消费的逐渐成熟,均显示市场由06年前的初级阶段快速向相对成熟的阶段跨越式 发展。 市场已转为买方市场 供应量的快速增加、供需比例的相对失衡,显示市场由05年前的卖方市场转向现在的买方市场。但从城市经济发 展和人口基数来看,这种市场转移是相对的,消费力的挖掘可改善这种失衡。 大盘与中高端产品初成规模 虽然城市的房地产市场大幅度的落后于二三线城市,但是一些成熟开发营销经验已经进入市场,大盘和高端产品 的出现可以证明这一点。 物业产品相对单一,品质概念尚未广泛推广 05年之前的矩阵式鸟笼产品的同质化自不必多言,06年之后的新产品从国内较高水准来看,产品同质化依然较为 严重;建筑品质、生活品质等概念尚且在传统的“有房居住”即可的笼罩下,不过市场引导已经开始。房地产投 资概念,更是仅仅处于萌芽状态。 2012-2-24 机密文件 第6页 大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 2012-2-24 机密文件 大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 2012-2-24 机密文件 大名城2012年营销策略——宏观市场研究部分 二、住宅市场——二)、供需特征——1、供给特征 1)、在售项目供应 项目名称 德意?沂蒙 国际财富中心 盛世豪庭 总体体量 13万㎡ 已售面积 12.5万㎡ 15万㎡ 12.5万㎡左右 目前推售 0.5万㎡ 1万㎡ 翰林华府 60万㎡ 4.3万 5.3万 潜在供给 无 1.5 万㎡ 50.4万 项目动态(策略) 1)项目99%售罄,90%招商;2)继续招商运营阶段 1)三期推出房源销售约90%,剩大户型 2)27#、28#预计5月份开盘,预约登记中 1)2011年5-8月份3次开盘;2)销售率在45%以内 ;3)目前销售价格在3450元/㎡ ,无优惠 御龙湾 信合家园 天成家园 山水文园 26万㎡ 13万㎡ 28万㎡ 22万㎡ 沂华荣都 6万㎡ 铭泽·玉龙园 20万㎡ 17万㎡ 12.5万㎡ 4.5万㎡ 3万 2.8万㎡ 10万㎡ 2万㎡ 0.5万㎡ 4万㎡ 2万 一期0.7万㎡ 二期1.5万㎡ 3万㎡ 二期7万㎡ 无 二期、三期约 19.5万㎡ 17万㎡ 1万㎡ 7万㎡ 1)一期交付,二期销售60%左右。 2)目前销售均价:3300元/㎡,后续会有加推 1)现销售三期房源,销售率为三期90%。 2)销售均价:3200-3300元/㎡ 1)销售均价:3350元/㎡ 2)一期8栋销售率:55%左右.



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